Arrendamento Rural: Definições e Diferenças Essenciais

Arrendamento Rural: Definições e Diferenças Essenciais

O que é o Arrendamento Rural?

O arrendamento rural é um contrato pelo qual um proprietário concede o uso e a fruição de um imóvel rural a outra pessoa, por um período determinado ou indeterminado, mediante pagamento. Esse contrato assegura ao arrendatário o direito de explorar a propriedade rural, enquanto o proprietário se compromete a não interferir e garantir o uso durante o período acordado.

De acordo com a legislação, especificamente o art. 92 da Lei 4.504/64 – Estatuto da Terra, o arrendamento rural não necessita seguir uma forma específica, podendo ser celebrado até verbalmente, embora essa prática não seja recomendada na prática.

Embora transfira a posse direta ao arrendatário, o arrendamento rural caracteriza-se como uma relação meramente obrigacional, sem criar ônus real sobre o imóvel. Por isso, o contrato pode ser firmado por um dos cônjuges proprietários sem necessidade de consentimento do outro cônjuge, mesmo para prazos superiores a 10 anos (REsp 1764873/PR).

Diferença entre Arrendamento Rural e Parceria Rural

A exploração agropecuária também pode ser realizada através de contrato de parceria, que difere significativamente do arrendamento. Na parceria, não há um preço fixo a ser pago pelo uso da terra, mas sim uma divisão dos frutos da exploração, conforme quotas definidas pelo Estatuto da Terra (art. 96, VI). A essência da parceria é a partilha dos ganhos e dos riscos, ao contrário do arrendamento, onde o preço é pago independentemente do sucesso da exploração e não há partilha de riscos.

Outra diferença relevante é que, no arrendamento rural, o arrendatário tem direito de preferência na compra do imóvel caso haja alienação (art. 92, § 3º do Estatuto da Terra). Já na parceria, não existe essa previsão legal (RESP 264805-MG).

Prazo Mínimo para o Arrendamento Rural

O prazo mínimo para o contrato de arrendamento rural é de 3 anos, conforme o art. 13, II, “a” do Decreto 69.566/66, que regulamenta o Estatuto da Terra. O Superior Tribunal de Justiça considera esses prazos como "norma cogente", ou seja, obrigatória, e não permite prazos inferiores a 3 anos (REsp 1.455.709/SP). No entanto, para médios e grandes produtores rurais, que não estão sujeitos ao Estatuto da Terra, pode ser permitido o arrendamento por períodos menores, conforme o entendimento atual do STJ.

Pagamento do Arrendamento em Produto

A legislação atual não permite que o pagamento do arrendamento seja feito em produto. O art. 18, parágrafo único do Decreto 59.566/66 estipula que o preço deve ser ajustado em dinheiro, não em produto. Embora a prática comercial frequentemente estabeleça o preço do arrendamento em produto e o pagamento em equivalente monetário, essa prática pode levar a problemas legais, especialmente em casos de execução contratual (AgIn no AREsp 1000062/TO). A tendência futura pode ser a aceitação da cláusula que fixa o preço em produto, dada a prática corrente e o desejo das partes envolvidas.

Direito de Preferência do Arrendatário

No arrendamento rural, o arrendatário tem direito de preferência na compra do imóvel em caso de alienação, conforme art. 92 do Estatuto da Terra. Esse direito deve ser exercido dentro de 30 dias após a notificação da intenção de venda, ou até 6 meses após o registro da alienação no Registro de Imóveis (art. 92, §4º). O arrendatário também possui preferência para renovar o contrato em igualdade de condições com terceiros, com notificação obrigatória pelo proprietário até 6 meses antes do vencimento do contrato.

Aplicação do Estatuto da Terra

A aplicação do Estatuto da Terra tem sido uma questão controversa. Inicialmente, poderia-se pensar que o Estatuto se aplica a todos os contratos de arrendamento e parceria. No entanto, os Tribunais Superiores têm interpretado que o Estatuto se aplica principalmente a pequenos produtores, excluindo grandes empresas agrícolas e grandes empresários rurais, que estariam sujeitos à autonomia privada e ao princípio do pacta sunt servanda (REsp 1447082/TO). Assim, em contratos envolvendo grandes produtores, as partes podem negociar condições distintas, como o pagamento do arrendamento em produto.

Modelo de Contrato de Arrendamento

Não existe um modelo único e definitivo para contratos de arrendamento rural. Embora seja possível encontrar modelos na internet, é fundamental que o contrato seja elaborado por um advogado especializado para garantir que todas as questões jurídicas sejam adequadamente abordadas e que o patrimônio esteja protegido. Contratos mal elaborados podem resultar em complicações futuras e despesas adicionais.

Para garantir segurança jurídica e proteção adequada em contratos de arrendamento, é recomendável consultar um advogado especializado.